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房产纠纷

【以案释法】房屋过户应及时 避免风险和纠纷

  原告崔某与被告马某父亲马某1是初中同学。马某1名下有一套位于天水市秦州区某住宅小区住房。1996年马某1办理停薪留职开始自主创业开办公司,原告崔某在该公司任库管员兼门卫。2003年6月,马某1因企业困难将其名下房屋以4万元卖与原告崔某。崔某在支付房款的当天,马某1将房产证原件交付给崔某。2003年冬季,崔某搬入上述房屋居住。

  2018年8月16日,天水市秦州区人民政府发布房屋征收公告,将崔某居住的上述房屋列入了征收范围。2018年,被告马某到天水市不动产登记管理中心将马某1交付给崔某的原房产证挂失,并补办了新的不动产权证书。2018年11月13日,崔某持马某1的原房屋所有权证与房屋征收补偿管理局签订了房屋征收补偿安置协议书,协议约定马某1名下房屋被征收,给崔某安置补偿位于七里墩某小区房屋一套,崔某补交了差价11653元。2019年3月1日马某1去世。2019年4月,崔某入住拆迁安置的上述房屋。2019年11月,马某1名下原住宅小区房屋被拆除。2020年7月9日,马某提起行政诉讼,认为房屋未办理过户登记,仍属于马某1的财产,要求撤销崔某与房屋征收补偿管理局签订的房屋征收补偿安置协议书。原告崔某认为,虽然房屋因拆迁而灭失,但是对应的拆迁补偿权益仍在,其与马某1之间的房屋买卖合法有效,其是涉案拆迁房屋的真实权利人,故起诉至法院,要求依法判令其享有房屋拆迁补偿利益。

  本案中,对于拆迁补偿权益是原告崔某与被告马某1签订的房屋买卖协议中合同权利的对价。马某1收取房款后,本应及时将房屋产权转移登记在崔某名下,现因政府征收拆迁导致房屋物权已经消灭,崔某要求办理产权变更登记的客观条件丧失,已无法通过获得房屋所有权的方式实现合同目的,现房屋虽然不复存在,但房屋转化的利益还存在。在这种情况下,崔某可以选择解除合同,也可以选择要求拥有房屋产权消灭的对价——拆迁补偿权益。马某1已经将房屋出让给崔某,且已经收取购房款,其房屋继承人即本案被告马某无权重复享有拆迁补偿利益,这符合法律规定和权利义务相一致的原则。因此,原告崔某要求享有房屋对应的拆迁补偿权益的诉请,应当予以支持。故法院最终判决原告崔某享有马某1名下已拆迁房屋的拆迁补偿安置权益。该案判决后,被告马某上诉,经二审法院审理后维持原判。

  现实生活中,很多人在买房时因考虑到价格因素,通常会选择二手房,然而购买二手房面临的首要问题就是过户。有些人认为房屋已经购买了就是自己的,同时过户要承担较多的费用,所以导致房屋虽然购买,但迟迟未进行产权变更。实际上,未办理过户手续,会引起很多的风险和纠纷,如本案中拆迁补偿时利益的获得,又如原产权人可能会存在一房多卖、将房屋抵押贷款,又或是因房价上涨而违约导致买房后无法入住等情况。因此,房屋购买后,及时进行过户,如对方不配合,可根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条的规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”要求卖方及时履行过户义务,避免日后出现风险和纠纷。



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